🏠 Immobilier en France : entre pressions et soutiens

✅ Les facteurs qui profitent au marché immobilier

1. 🔄 Tension structurelle entre l’offre et la demande dans certaines zones

Zones tendues (Île-de-France, métropoles régionales comme Lyon, Nantes, Bordeaux) :
- Une demande structurellement forte liée à l’attractivité économique et démographique.
- Manque de foncier disponible, complexité des autorisations d’urbanisme.
- Cela limite l’offre neuve, soutenant les prix malgré les tensions économiques.

📌 Exemple : à Paris, même si les prix ont légèrement baissé, ils restent au-dessus de 9 500 €/m² (source : Notaires de France, 2025).

2. 🧓 Vieillissement de la population et besoins spécifiques

Hausse des besoins en logements adaptés aux seniors, résidences médicalisées, résidences de services.
Cela alimente des segments porteurs du marché immobilier, surtout dans le neuf et les villes moyennes attractives.

3. 💰 Volonté de protection du capital par l’immobilier

Dans un contexte de volatilité des marchés financiers, l’immobilier reste perçu comme un actif refuge.
Investisseurs patrimoniaux et épargnants cherchent à protéger leur épargne contre l’inflation.
L’immobilier locatif (nue-propriété, LMNP, SCPI) conserve un attrait, notamment pour des stratégies de diversification.

4. 🏗️ Soutiens publics et dispositifs fiscaux ciblés

Malgré une baisse du soutien global au secteur, certains dispositifs continuent d’exister :
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) maintenu pour l’accession dans certaines zones.
- Dispositif Pinel, bien que réformé, encore valable dans les zones A/B1 en 2025.
- Loc’Avantages : pour l’investissement locatif abordable avec réduction d’impôt.

Ces dispositifs orientent la demande vers certaines zones géographiques, souvent tendues.

5. 📈 Croissance de la population et nouvelles mobilités

Certaines villes moyennes bénéficient d’une nouvelle attractivité :
- Télémigration, quête de qualité de vie, accès au logement facilité.
- Exemples : Angers, La Rochelle, Pau, Metz.
Le développement du télétravail a redessiné les critères d’achat.

❌ Les facteurs qui pèsent sur le marché immobilier

1. 📉 Remontée des taux d’intérêt

Depuis 2022, les taux des crédits immobiliers ont fortement progressé (jusqu’à 4,5 % en moyenne fin 2024, source : Banque de France).
Cela a entraîné une baisse de la capacité d’emprunt de l’ordre de 20 à 30 % pour les ménages.
Résultat : effondrement de la demande dans le neuf et fort ralentissement dans l’ancien.

2. 🏦 Durcissement des conditions d’octroi des crédits

HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose un taux d’endettement maximal de 35 %.
Moins de dérogations, frein aux primo-accédants et aux investisseurs modestes.
Les banques appliquent en plus des marges de sécurité, excluant des profils pourtant solvables.

3. 🧱 Crise du neuf et hausse des coûts de construction

Baisse des permis de construire (jusqu’à -40 % en 2 ans selon la FFB).
Inflation sur les matériaux (énergie, béton, bois, etc.).
Abandon ou gel de nombreux projets par les promoteurs.
Résultat : effondrement des ventes dans le neuf, tensions sur l’offre à moyen terme.

4. 🧾 Pression fiscale sur l’immobilier

Suppression progressive des dispositifs d’incitation (ex : Pinel en extinction).
Durcissement de la fiscalité locale (taxes foncières en forte hausse dans de nombreuses communes).
Réduction de la niche fiscale sur les meublés touristiques (Airbnb).
L’immobilier locatif est de plus en plus perçu comme fiscalement contraignant.

5. 🧯 Réglementations énergétiques et contraintes écologiques

Obligation de rénovation énergétique des passoires thermiques (DPE F et G) :
- Interdiction progressive de mise en location.
- Coûts importants de rénovation énergétique (souvent 500 à 800 €/m²).
Impact fort sur le patrimoine ancien en centre-ville ou dans les communes rurales.

📉 Cela entraîne une baisse de valeur sur certains biens énergivores et une réticence à l’investissement locatif.

🗺️ Distinction par zones géographiques

Zone	Tendance actuelle	Facteurs dominants
Paris intra-muros	Baisse modérée	Offre rigide, prix élevés, fiscalité dissuasive
Métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Nantes, Lille)	Stabilisation ou légère baisse	Repli de la demande solvable, mais marché profond
Villes moyennes dynamiques (Angers, Tours, Dijon)	Résilience	Télétravail, qualité de vie, accessibilité
Zones rurales / périurbaines lointaines	Baisse marquée	Détachement du marché, peu d’emplois, DPE défavorables
Côte d’Azur / Littoral atlantique	Résilience sur les biens haut de gamme	Demande étrangère et secondaire encore forte

🎯 Conclusion CGP AVEFI : Que faire en tant qu’investisseur ?

L’immobilier reste un vecteur puissant de construction de patrimoine, mais la période actuelle appelle à une sélectivité accrue :

Privilégier les zones dynamiques à fort potentiel locatif.
Analyser finement les DPE et anticiper les coûts de travaux.
Explorer les montages patrimoniaux optimisés : démembrement, SCPI fiscales, locations meublées ciblées.

Un conseil personnalisé est plus que jamais nécessaire pour identifier les bons actifs, dans les bonnes zones, avec les bons horizons de placement.

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Forces et faiblesses de l’immobilier