Durant les crises de la dette souveraine des années 2010 (notamment entre 2010 et 2015), les marchés immobiliers en Grèce, en Espagne et en Italie ont connu des trajectoires très différentes, bien que tous aient été affectés par l’instabilité économique, l’austérité budgétaire et la hausse des taux d’intérêt sur la dette souveraine.
📉 GRÈCE : Un effondrement prolongé du marché immobilier
Contexte :
La Grèce a été le pays le plus durement touché par la crise de la dette, avec une contraction du PIB de près de 25 % entre 2008 et 2016.
Les plans de sauvetage du FMI et de la BCE ont entraîné une politique d’austérité sévère et un effondrement de la consommation intérieure.
Évolution du marché immobilier :
Entre 2008 et 2017, les prix de l’immobilier résidentiel ont chuté d’environ 42 % selon la Banque de Grèce.
Les transactions immobilières se sont effondrées, freinées par la faible solvabilité des ménages, la fiscalité accrue (ENFIA, impôt sur la propriété) et les contrôles de capitaux instaurés en 2015.
Le marché s’est stabilisé progressivement à partir de 2017, notamment grâce à des investisseurs étrangers attirés par les prix bas et le programme de Golden Visa.
🏚️ ESPAGNE : Une bulle éclatée puis un redressement
Contexte :
L’Espagne a subi une crise immobilière massive, résultant de l’éclatement d’une bulle immobilière formée dans les années 2000.
Le pays a connu un taux de chômage record (jusqu’à 26 % en 2013) et une explosion des défauts de crédit.
Évolution du marché immobilier :
Les prix de l’immobilier ont chuté de plus de 35 % entre 2008 et 2013 selon les données de la Banque d’Espagne.
Le secteur bancaire, fortement exposé, a été contraint à des restructurations majeures (création de la « bad bank » SAREB).
À partir de 2014, le marché a commencé à se redresser dans les grandes villes (Madrid, Barcelone), porté par la reprise économique et la demande étrangère.
En 2020, les prix restaient toutefois inférieurs de 20 % à leur pic de 2007, selon l’INE (Instituto Nacional de Estadística).
🏛️ ITALIE : Un marché rigide et une stagnation prolongée
Contexte :
L’Italie a connu une crise plus contenue sur le plan bancaire, mais sa croissance économique très faible, combinée à une dette publique élevée, a limité les marges de relance.
Évolution du marché immobilier :
Contrairement à l’Espagne, l’Italie n’a pas connu de bulle immobilière spéculative, mais plutôt une stagnation prolongée.
Les prix immobiliers ont baissé de manière plus modérée (environ 15 % entre 2010 et 2016, selon l’ISTAT).
Le marché immobilier est resté peu dynamique, pénalisé par une faible croissance, un chômage élevé dans le Sud, et une offre peu modernisée.
La reprise, amorcée lentement après 2016, est restée très disparate selon les régions, avec une reprise à Milan et Rome, mais un recul structurel dans de nombreuses provinces.
🧩 Enseignements pour l’investisseur :
| Pays | Baisse max des prix | Redressement après 2015 | Facteurs clés |
|---|---|---|---|
| Grèce | -42 % | Oui (progressif) | Reprise du tourisme, Golden Visa, réforme fiscale |
| Espagne | -35 à -40 % | Oui (fort dans les villes) | Reprise économique, restructuration bancaire |
| Italie | -15 à -20 % | Faible et inégal | Faible croissance, rigueur budgétaire, inertie régionale |
📌 Conclusion CGP AVEFI :
L’analyse des marchés immobiliers de ces trois pays montre que la résilience du marché dépend de la structure économique locale, du dynamisme urbain, de la politique fiscale et de la flexibilité bancaire. Pour les investisseurs patrimoniaux, le timing d’entrée et la localisation sont déterminants : un actif bien placé, même dans un pays en crise, peut offrir des rendements intéressants à moyen/long terme… à condition d’être accompagné et bien informé.
⚠️ Mentions légales
Attention : Investir comporte des risques, les rendements passés ne garantissent pas les performances futures. Il est recommandé de bien comprendre les caractéristiques du produit avant d’investir.
Publication informative et à caractère publicitaire. Contactez-nous pour plus de renseignements.
Coordonnées AVEFI
18 bis rue Amélie – 75007 Paris
📞 01 77 13 78 35
📩 contact@avefi.com | gestion@avefi.com
🚇 Métro ligne 8 – La Tour-Maubourg | RER C – Invalides
🌐 avefi.com
📩 Pour vous désabonner : contact@avefi.com