🇫🇷 Résumé de la fiscalité immobilière française (2025)
1. 📘 Impôt sur le revenu : deux régimes pour les loyers
📌 Revenus fonciers (location nue)
➤ Régime micro-foncier
Applicable si revenus fonciers < 15 000 € / an
Abattement forfaitaire de 30 %
Imposition sur 70 % du revenu au barème progressif de l’IR
17,2 % de prélèvements sociaux
➤ Régime réel
Obligatoire si > 15 000 € ou sur option
Déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.)
Déficit foncier imputable sur le revenu global (plafonné à 10 700 €/an)
📌 Revenus BIC (location meublée)
➤ Régime micro-BIC
Applicable si recettes < 77 700 €/an
Abattement de 50 %
Imposition sur 50 % au barème progressif
17,2 % de prélèvements sociaux
➤ Régime réel simplifié
Déduction de toutes les charges réelles + amortissement du bien
Fiscalité plus complexe, mais souvent plus avantageuse à partir de 10 000 € de recettes annuelles
🧾 Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : permet l’amortissement comptable du bien, neutralisant l’imposition pendant plusieurs années
2. 💸 Prélèvements sociaux
Taux global : 17,2 %
CSG : 9,2 %
CRDS : 0,5 %
Prélèvement de solidarité : 7,5 %
Non résidents fiscaux : en principe exonérés sur les revenus immobiliers étrangers
3. 🧾 IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière
Applicable à partir d’un patrimoine immobilier net taxable > 1,3 million €
Barème progressif entre 0,5 % et 1,5 %
Inclut tous les biens et parts de SCPI/OPCI investis en immobilier (sauf exonérations spécifiques)
4. 🌍 Fiscalité sur les SCPI européennes
➤ SCPI investies en France
Revenus imposés comme des revenus fonciers français
Soumis aux prélèvements sociaux + impôt sur le revenu
➤ SCPI investies à l’étranger
Fiscalité selon la convention fiscale entre la France et le pays d’investissement
En général :
Imposition locale dans le pays source
Exonération en France de l’IR (mais application du taux effectif)
Exonération des prélèvements sociaux si pas en France
📌 Exemple : une SCPI investie en Allemagne (ex : Eurovalys) n’est pas soumise aux 17,2 % de prélèvements sociaux et ses revenus sont imposés en Allemagne uniquement.
5. 🧭 En résumé : tableau synthétique
| Type de revenu | Régime d’imposition | Prélèvements sociaux | IFI applicable ? |
|---|---|---|---|
| Location nue | IR (micro ou réel) | ✅ Oui (17,2 %) | ✅ Oui |
| Location meublée | BIC (micro ou réel) | ✅ Oui (17,2 %) | ✅ Oui |
| SCPI France | IR + PS | ✅ Oui | ✅ Oui |
| SCPI Europe (ex-FR) | Selon pays / Taux effectif | ❌ Non (généralement) | ✅ Oui (sauf cas spécifiques) |
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