🏠 Immobilier en 2025 : investir en direct dans les capitales européennes ou via SCPI européennes ?
🌍 Pourquoi se tourner vers l’immobilier européen en 2025 ?
Avec un marché immobilier français confronté à la baisse des prix et à un recul des loyers dans certaines zones, les investisseurs recherchent des solutions alternatives à meilleure rentabilité. En 2025, l’Europe centrale et orientale séduit par des rendements bruts élevés et une fiscalité favorable. En parallèle, les SCPI européennes offrent une porte d’entrée simplifiée, mutualisée et sécurisée vers ces marchés.
📊 Comparatif des rendements : investissement locatif direct VS SCPI européennes
🔵 Immobilier en direct dans les capitales européennes
| Ville | Pays | Prix moyen m² (€) | Loyer mensuel (€) | Rendement brut (%) |
|---|---|---|---|---|
| Riga | Lettonie | 1 800 | 850 | 8,4 % |
| Podgorica | Monténégro | 1 400 | 800 | 6,7 % |
| Varsovie | Pologne | 2 300 | 1 200 | 6,3 % |
| Bucarest | Roumanie | 2 000 | 1 000 | 6,0 % |
| Madrid | Espagne | 4 000 | 1 600 | 4,8 % |
| Bruxelles | Belgique | 3 700 | 1 400 | 4,5 % |
📌 Source : Eurostat, Numbeo, Global Property Guide (2025)
🟠 SCPI européennes (rendement net de frais, brut de fiscalité)
| SCPI | Zone géographique | Rendement 2024 (prévision 2025) | Particularité |
|---|---|---|---|
| Novapierre Allemagne 2 | Allemagne | 4,6 % | Bureaux et commerces, fiscalité avantageuse |
| Eurovalys | Allemagne, Autriche | 4,8 % | Bureaux dans grandes villes allemandes |
| Pierval Santé Europe | Allemagne, Irlande, Pays-Bas | 5,1 % | Immobilier de santé, label ESG |
| Corum Origin | Europe élargie | 6,1 % | Diversification très large, actifs opportunistes |
| Iroko Zen | Allemagne, Espagne, Irlande | 5,2 % | SCPI à capital variable, sans frais d’entrée |
📌 Rendement net de frais de gestion, brut de fiscalité française (hors prélèvements sociaux éventuels et IFI)
💶 Exemple d’investissement avec 150 000 € : direct à Riga VS SCPI européennes
🏙️ Cas 1 : Bien locatif à Riga (Lettonie)
Prix d’achat : 120 000 €
Frais divers : 30 000 € (notaire, ameublement, etc.)
Loyer mensuel : 850 €
Revenus annuels : 10 200 €
Rendement brut : 6,8 %
Rendement net estimé (charges, vacance, gestion) : 5,5 à 6 %
Fiscalité locale : 10 % (revenus fonciers)
🏢 Cas 2 : SCPI Corum Origin
Montant investi : 150 000 €
Rendement prévu 2025 : 6,1 % brut
Revenus annuels estimés : 9 150 €
Rendement net potentiel après fiscalité (non résident, convention fiscale) : 5,0 à 5,5 %
⚖️ Comparaison synthétique
| Critère | Immobilier en direct à Riga | SCPI européennes |
|---|---|---|
| Rendement brut | 6,8 % | 4,5 à 6,1 % |
| Rendement net après frais | 5,5 à 6 % | 4,5 à 5,5 % |
| Fiscalité | Locale (Lettonie) | Variable selon SCPI / pays |
| Liquidité | Faible | Moyenne à faible (dépend du marché) |
| Gestion | Complexe, locale | Déléguée au gestionnaire |
| Diversification | 1 seul bien | Portefeuille mutualisé |
| Risques spécifiques | Vacance, gestion, revente | Risque marché SCPI, revalorisation |
| Accessibilité | Connaissances requises | Accessible dès 200 € |
✅ Avantages et limites des SCPI européennes
🎯 Avantages :
Accès simplifié à des marchés dynamiques (Allemagne, Irlande, Pologne)
Mutualisation du risque locatif
Fiscalité plus douce (notamment pour les SCPI non françaises — pas de prélèvements sociaux si revenus étrangers)
Gestion intégrale déléguée
⚠️ Limites :
Rendement plafonné par les frais de gestion
Liquidité encadrée (variable selon la SCPI)
Moins de levier bancaire (crédit SCPI encore rare pour l’étranger)
🧭 Quelle stratégie patrimoniale recommander ?
Pour un investisseur expérimenté cherchant un levier patrimonial actif, l’achat direct dans une ville à haut rendement (ex. : Riga, Bucarest) est pertinent — à condition de bien s’entourer pour la gestion et le suivi fiscal.
Pour un investisseur prudent ou patrimonial, les SCPI européennes permettent de diversifier géographiquement avec simplicité, mutualisation et fiscalité allégée.
Un panachage entre immobilier direct et SCPI permet d’optimiser le couple rendement / risque.
📌 En résumé
| Objectif investisseur | Solution privilégiée |
|---|---|
| Rendement élevé avec gestion active | Immobilier direct à Riga / Varsovie |
| Rentabilité stable et déléguée | SCPI européennes (Corum, Pierval Santé) |
| Fiscalité allégée | SCPI investies hors France |
| Accessibilité sans crédit | SCPI à capital variable (ex : Iroko Zen) |
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