Location en meublé
La location en meublé est une forme de gestion du patrimoine particulière, développée dans un but d’optimisation fiscale.
1. Loueur en meublé professionnel et loueur en meublé non professionnel
La distinction entre loueur en meublé professionnel et non professionnel est primordiale car les loueurs professionnels bénéficient d’un régime fiscal plus avantageux et notamment de la possibilité d’imputer le déficit généré par l’investissement sur leur revenu global.
Il est nécessaire de remplir deux conditions cumulatives pour être considéré comme loueur en meublé professionnel :
- il faut tirer de l’activité de location en meublé un chiffre d’affaires annuel de 23 000 € minimum,
- et dégager des recettes qui excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
2. Affiliation au Régime social des indépendants
Les loueurs en meublés dépendent du régime de la Sécurité sociale des indépendants (ex-RSI) si :
- ils sont considérés comme loueurs en meublé professionnels,
- bien que loueurs en meublé non professionnels, ils louent leurs biens à des personnes directement ou indirectement (notamment via des plateformes collaboratives) qui n’y établissent pas leur résidence principale, et en tirent des recettes annuelles supérieures à 23 000 € (sauf option pour le régime de Sécurité sociale des salariés si les recettes sont comprises entre 23 000 € et 77 700 € pour les revenus 2023, 2024 et 2025).
3. Fiscalité du régime de loueur en meublé professionnel ou non
Les principales différences entre les dispositifs de loueur en meublé professionnel et non professionnel sont d’ordre fiscal.
| Loueur non professionnel | Loueur professionnel | |
|---|---|---|
| Régime Micro BIC | Revenu inférieur ou égal à 77 700 € HT pour 2023, 2024 et 2025. Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus imposables. Impossible de constater un déficit. | |
| Régime réel normal ou simplifié | Déduction de l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, …) des recettes, à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan. Possibilité d’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble. | |
| Déficit imputable seulement sur les BIC non professionnels tirés de la même activité, réalisés la même année ou les 10 années suivantes. | Déficit imputable sur le revenu global (sans limitation de montant) de l’année ou des 6 années suivantes. | |
| Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) | Bien imposable. | Bien exonéré. |
| Plus-values | Régime des plus-values réalisées par les particuliers. | Plus-values professionnelles :
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