Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public. Elles bénéficient de l’avantage de la transparence fiscale.
Ce placement spécifique, appelé « pierre papier », permet de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible qu’une détention d’immobilier en direct. Selon ses capacités financières, l’investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier des avantages liés aux SCPI :
- avantages fiscaux dans le cas des SCPI fiscales ;
- perception immédiate de revenus ;
- etc.
Il s’agit d’un outil de diversification du patrimoine et de mutualisation des risques.
Présentation
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public.
Les SCPI bénéficient de l’avantage de la transparence fiscale.
L’acquisition de parts de SCPI permet à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi d’obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes.
À noter :
L’acquisition de part de SCPI peut s’effectuer à crédit. L’investisseur peut ainsi déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.
2. Objet
La SCPI a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Depuis le 5 juillet 2024, les SCPI peuvent, à titre accessoire, faire l’acquisition en vue de leur mise en location de meubles et d’équipements affectés aux immeubles qu’elles détiennent. De plus, elles peuvent également procéder à l’acquisition, l’installation, la location ou l’exploitation de tout procédé de production d’énergies renouvelables (par exemple : installation de panneaux photovoltaïques) et revendre l’électricité produite. Cette activité doit être exercée à titre accessoire.
CMF art. L. 214-114, al. 5
Ordonnance 3 juil. 2024, n°2024-662, art. 8
Pour en savoir plus, voir notre document Les SCPI se parent de nouveaux accessoires (Ord. 03/07/2024)
La transposition de la directive européenne AIFM sur les instruments financiers a élargi l’objet social des SCPI en leur permettant d’effectuer de manière courante des opérations qui ne pouvaient jusque-là être réalisées qu’à titre exceptionnel.
L’actif d’une SCPI peut désormais comprendre des participations directes ou indirectes dans d’autres SCPI ou dans des organismes de placement collectif immobilier.
Il est dorénavant également possible que l’actif d’une SCPI comprenne des terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser.
En revanche, le décret qui a introduit ces deux dérogations, précise que cette détention ne peut se faire que dans la limite de 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI.
Décret n°2013-687 du 25 juillet 2013
Les sommes collectées peuvent être affectées :
- à l’acquisition de locaux à usage commercial ou d’habitation, mis en location ;
- à l’acquisition des équipements et installations nécessaires à l’utilisation des immeubles ;
- depuis le 5 juillet 2024, à titre accessoire, à l’acquisition en vue de leur mise en location de meubles et d’équipements affectés aux immeubles qu’elles détiennent (location meublée ou équipée) ;
Ordonnance 3 juil. 2024, n°2024-662, art. 8 - depuis le 5 juillet 2024, à titre accessoire, à l’acquisition, l’installation, la location ou l’exploitation de tout procédé de production d’énergies renouvelables (par exemple : installation de panneaux photovoltaïques) et revendre l’électricité produite ;
Ordonnance 3 juil. 2024, n°2024-662, art. 8 - à des travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration, d’agrandissement et de reconstruction, à titre accessoire et dans une certaine limite.
Attention :
Pour que l’objet social de la SCPI ne soit pas remis en cause, le montant des travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne doit pas dépasser 15 % de la valeur vénale de l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI.
Cette limite n’est toutefois pas exigée si les travaux sont nécessités par un cas de force majeure ou résultent d’une obligation légale.
Si les travaux n’ont pas été effectués au cours d’un exercice, la limite de 15 % peut se cumuler avec celle de l’exercice suivant.
Si le montant des travaux réalisés au cours d’un exercice est inférieur à cette limite, le reliquat ne peut pas être reporté sur l’exercice suivant.
- à des prises de participations dans d’autres sociétés :
- jusqu’au 4 juillet 2024, exclusivement dans des parts de sociétés de personnes dans lesquelles les associés répondent du passif au-delà de leurs apports (société civile ou SNC) et dont l’actif est constitué principalement de biens immobiliers ;
- depuis le 5 juillet 2024, également dans des sociétés commerciales sous réserve des conditions suivantes :
- la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports (SARL, SAS) ;
- l’actif est principalement constitué, directement ou indirectement, d’immeubles, meubles, procédés de production d’énergies renouvelables ou d’avances consenties à des sociétés du groupe ;
- les instruments financiers émis par ces sociétés ne sont pas admis aux négociations sur un marché réglementé.
La revente d’un bien immobilier par une SCPI est possible mais doit rester une opération occasionnelle. La SCPI ne peut avoir pour objet de procéder à l’achat-revente des biens immobiliers qui composent son patrimoine.
CMF art. L. 214-114
CMF art. L. 214-115
Comme elles doivent rester exceptionnelles, les cessions de biens immobiliers appartenant à la SCPI doivent être autorisées par l’assemblée générale des associés. De plus, certaines conditions doivent être respectées pour que la cession soit admise :
- l’immeuble doit être détenu par la SCPI depuis au moins 5 ans (6 ans jusqu’au 27 juillet 2013) ;
- si des travaux d’agrandissement ou de reconstruction ont été réalisés, ils doivent avoir été achevés depuis au moins 5 ans (6 ans jusqu’au 27 juillet 2013) au jour de la cession de l’immeuble ;
- la valeur de l’ensemble des biens immobiliers cédés pendant un exercice de 12 mois ne doit pas dépasser 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI. Si la SCPI n’a pas effectué de cession sur un ou deux exercices successifs, la limite de 15 % peut se cumuler.
SCPI de rendement
L’intérêt de ce type d’investissement est de permettre aux associés de percevoir régulièrement (la plupart du temps, de manière trimestrielle) des revenus issus des loyers perçus par la société de gestion. Plus les locataires sont fiables et son parc immobilier diversifié, plus le rendement d’une SCPI sera potentiellement élevé.
Le patrimoine de ces SCPI est généralement constitué d’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, administrations…) car le rendement de ce type de bien est souvent plus élevé et stable que dans l’immobilier d’habitation.
La nature du patrimoine de ces SCPI peut être variée mais certaines SCPI de rendement sont spécialisées dans des secteurs déterminés. C’est le cas par exemple des SCPI dîtes « murs de magasins » qui sont essentiellement composées de locaux commerciaux destinés à la location pour le commerce de détail ou pour la grande distribution et dont la rentabilité est influencée par la santé économique du secteur qu’elle loue les locaux, ou encore des « SCPI régionales ». Le patrimoine de cette seconde catégorie est très diversifié. L’intérêt de cette SCPI réside dans la localisation géographique des immeubles qu’elle détient. Le rendement sera le résultat des bons investissements réalisés par les gérants de la SCPI grâce à leur connaissance accrue, non pas d’un secteur d’activité particulier, mais de la région dans laquelle l’immeuble est implanté.
SCPI fiscales
Ces SCPI sont investies principalement en immobilier d’habitation éligible à un dispositif foncier permettant de bénéficier soit d’un amortissement déductible des revenus fonciers, soit d’une réduction d’impôt.
En effet, certains dispositifs fonciers (SCPI Robien, SCPI Robien recentré, SCPI Borloo) permettent d’amortir un pourcentage du montant de la souscription sous réserve du respect de certaines conditions comme par exemple l’engagement de conservation de la totalité des parts jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la société. D’autres (SCPI Scellier, SCPI Malraux, SCPI Girardin) permettent, également sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Il est également possible d’investir dans une SCPI « Déficit foncier » afin de créer des déficits imputables sur l’impôt sur le revenu. Ce dispositif permet :
- d’imputer sur les revenus fonciers, et ce sans limite, le montant des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, à hauteur de la quote-part de chaque associé,
- de déduire de son revenu global, dans la limite de 10 700 €, pour ces même dépenses à hauteur de la quote-part détenus par chaque associé dans la SCPI.
A la différence des SCPI de rendement qui ont pour objet de percevoir immédiatement et régulièrement des revenus, le but des SCPI de plus-values consiste en la valorisation de leurs parts sur le long terme.
La SCPI va alors acquérir des immeubles (bureaux ou logements) à faible coût en raison, par exemple, de leur état de vétusté.
Le patrimoine ainsi constitué va se valoriser sur le long terme du fait des travaux réalisés.
Remarque :
La valorisation du patrimoine est constatée chaque année lors de l’expertise immobilière réalisée pour l’assemblée générale annuelle.
Si l’associé perçoit d’autres revenus fonciers, il peut bénéficier d’un avantage supplémentaire grâce à ce type de SCPI.
En effet, ces SCPI peuvent être déficitaires, notamment si les loyers perçus sont inférieurs au montant des dépenses engagées pour la réhabilitation de l’immeuble.
Dans ce cas, outre la potentielle plus-value réalisée grâce à la valorisation des parts, chaque associé peut reporter une partie du déficit constaté, à hauteur de sa participation dans le patrimoine de la société, sur ses autres revenus fonciers.
Remarque :
En raison de l’aléa lié à l’évolution du marché immobilier sur le long terme, ce type de SCPI est peu développé.
Société à capital fixe
La SCPI à capital fixe accroît progressivement son capital par des augmentations de capital jusqu’à atteindre le plafond du capital prévu dans les statuts. Une fois atteint, ce dernier est figé. La SCPI est alors souvent qualifiée de « fermée » quand elle a atteint le capital statutaire.
Société à capital variable
La SCPI à capital variable émet et rachète des parts à tout moment. Cette variation est toutefois encadrée par un capital plafond et un capital plancher.
Souscription
Les parts de SCPI à capital variable ne peuvent être acquises que par voie de souscription (on ne parle de « souscription » que lors de l’émission de nouvelles parts, c’est-à-dire lors de la création ou de l’augmentation du capital social). En effet, contrairement aux sociétés à capital fixe, il n’existe pas de mécanisme de revente sur le marché secondaire mais uniquement un mécanisme de sortie par retrait / souscription.
Rappel :
Le marché primaire est celui sur lequel les parts peuvent être achetées lors de la souscription initiale des parts ou des augmentations de capital.
Le marché secondaire est celui sur lequel les parts déjà acquises vont s’échanger. C’est sur ce marché que les associés désirant se séparer d’une partie ou de la totalité des parts qu’ils détiennent vont effectuer leurs opérations de vente.
Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution arrêtée annuellement par la société de gestion.
La valeur de reconstitution est calculée à partir de la valeur des actifs de la société augmentée des commissions et des frais nécessaires à l’acquisition des biens, et en fonction du nombre de parts émises.
Remarque :
Lors de la création de la SCPI, au moins 15 % de la société doit être souscrite par le public dans l’année qui suit la date d’ouverture de la souscription. A défaut, la SCPI devra être dissoute, les associés ayant déjà investi se verront alors remboursés intégralement du montant de leur souscription.
Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Cession
Le principe de sortie dans les SCPI (à capital fixe ou variable) est que les parts sont librement cessibles.
La société de gestion doit tenir un registre des cessions qui récapitule les offres de cession et les demandes d’acquisition portées à la connaissance de la société. Celle-ci procède régulièrement à l’établissement d’un prix de cession des parts grâce à la confrontation des ordres inscrits sur le registre. Le prix d’exécution correspond au prix auquel s’échange la plus grande quantité de parts.
Aucun agrément ne doit être imposé en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant. En revanche, les cessions de parts à un tiers peuvent être soumises à agrément par une clause dans les statuts.
Remarque :
Quand des ordres de vente représentant au moins 10 % des parts émises par la société sont inscrits depuis plus de 12 mois dans le registre, la société de gestion doit en informer l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et doit convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les 2 mois suivant l’information à l’AMF afin de décider de la cession totale ou partielle du patrimoine de la SCPI pour permettre le remboursement des parts.
SCPI à capital fixe
Par opposition au principe de libre cession, il est possible que les statuts d’une SCPI à capital fixe prévoient que la cession de parts à un tiers étranger à la société soit soumise à l’agrément de la société.
Si le cessionnaire ne reçoit pas l’agrément de la société, celle-ci devra, dans le mois suivant sa notification de refus, soit procéder à la cession des parts à un associé ou à un tiers agréé, soit procéder, avec l’accord du cédant (et contrairement au principe de non variation des SCPI à capital fixe), à un rachat des parts par la société conduisant à une réduction de capital.
Les transactions ont lieu sur le marché secondaire. Un système de confrontation des ordres d’achat et de vente est alors mis en place.
Les offres d’acquisition et de cession sont recensées dans un registre tenu par la société de gestion. Ce registre permet de garantir la bonne exécution des ordres émis. Il est possible, pour les ordres d’achat, d’ajouter une date de validité. Si l’ordre n’a pas été réalisé une fois le terme échu, il est réputé caduc et ne participe pas à la confrontation des ordres en cours. La confrontation, qui a lieu périodiquement (au moins tous les 3 mois), va permettre d’établir un prix d’exécution. Le prix retenu sera celui qui permettra d’effectuer le plus grand nombre d’échanges de parts.
Les ordres d’achat les plus élevés et de vente les plus faibles seront ensuite exécutés en priorité.
Attention :
Si deux ordres ont été émis au même prix, c’est celui qui aura été enregistré en premier dans le registre de la société qui sera exécuté en priorité.
SCPI à capital variable
Pour sortir de ces SCPI, il n’est pas utile pour l’associé de trouver de nouveaux investisseurs. En effet, en cas de demande de retrait, la SCPI à capital variable doit pouvoir reprendre les parts des associés qui désirent récupérer leur épargne.
Il n’existe pas de marché secondaire pour les SCPI à capital variable.
Lorsqu’un associé souhaite céder des parts de la SCPI, sa demande est inscrite au registre de la société qui doit effectuer une compensation, c’est-à-dire que le retrait des parts de l’associé qui en demande le remboursement doit être compensé par une nouvelle souscription.
Le montant du remboursement versé à l’associé est établi en fonction du prix le plus proche de l’expertise du patrimoine de la SCPI (une expertise doit être réalisée par un expert immobilier indépendant tous les 5 ans et une réévaluation du patrimoine de la SCPI une fois par an). Le prix de retrait ainsi fixé ne peut en aucun cas être supérieur au prix proposé pour les nouvelles souscriptions.
Fiscalité
Comme dans toutes autres sociétés, le montant des bénéfices distribués aux associés est déterminé lors de l’assemblée générale de la SCPI.
Les SCPI étant fiscalement transparentes, chaque associé doit déclarer personnellement les dividendes (revenus financiers et locatifs) qu’il perçoit en fonction de la part qu’il détient dans la société.
Ces revenus sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu si l’associé est une personne physique ou au titre de l’impôt sur les sociétés s’il est une personne morale. Par ailleurs, les revenus perçus par les associés ne sont pas imposés dans la même catégorie selon qu’il s’agit des revenus issus des placements financiers réalisés par la société ou des revenus fonciers issus de la perception de loyers.
Revenus
Le contribuable sera imposé sur les recettes au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers voire sur les revenus de location meublée ou de revente de l’électricité produite (BIC non professionnel). Les frais de souscription ne sont pas déductibles des revenus fonciers (de la même manière que les frais d’acquisition d’un immeuble).
BOI-RFPI-DECLA-20, § 160
Remarque :
Lorsque les parts SCPI sont détenues via un compte-titres, la fiscalité reste identique à savoir revenus foncier et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
L’investisseur aura la possibilité d’opter sous le régime du micro-foncier s’il dispose par ailleurs d’au moins un immeuble donné en location nue (BOI-RFPI-DECLA-10, § 70).
Pour plus de précisions, se référer à la fiche : IR : Revenus fonciers
Remarque :
Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de nue-propriété de parts de société détenant un immeuble loué ou destiné à être loué, ne sont pas déductibles « dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location ». (Inst. adm. 23 mars 2007, BOI 5 D-2-07 fiche n°10 § 17).
BOI-RFPI-BASE-20-80 § 160
CRL : La Contribution sur les Revenus Locatifs est acquittée par la SCPI et non par les associés de la SCPI, y compris s’ils soumis à l’impôt sur les sociétés.
Pour plus d’informations, voir : Impôts locaux
Depuis le 5 juillet 2024, les SCPI peuvent, à titre accessoire, exercer une activité de location meublée ou équipée. Les revenus issus de ces locations feront nécessairement l’objet d’une imposition au régime réel BIC pour les associés souscripteurs.
BOI-BIC-DECLA-10-20 § 10
Remarque :
Cette faculté de réaliser de la location meublée ne permettra pas aux associés de bénéficier d’une fiscalité avantageuse du fait de l’amortissement car les SCPI n’ont pas la faculté d’amortir comptablement leurs immeubles.
Article 131-33 du règlement n°2016-03 du 15 avril 2016
Toutefois, il pourrait a priori être fait application des règles relatives aux fonds de placement immobilier (FPI) pour les associés personnes physiques. Pour rappel, les FPI ont la faculté de prévoir un amortissement forfaitaire compris entre 0 et 1,5 % du prix de revient des immeubles afin de déduire ce dernier du résultat distribuable à ses associés. Par ailleurs, l’administration fiscale admet qu’il puisse être fait déduction d’un amortissement théorique (fonction de la durée d’utilisation du bien) pour déterminer fiscalement le résultat imposable entre les mains des associés. Le résultat imposable serait alors déterminé par application de la méthode de calcul suivante : revenu comptablement distribuable – amortissement forfaitaire (entre 0 et 1,5 %) – [écart positif entre l’amortissement comptable théorique et l’amortissement forfaitaire].
Plus-values
En cas de cession de parts de SCPI, le contribuable sera imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.
Seuls sont applicables l’exonération au titre de la résidence principale et les abattements pour durée de détention.
BOI-RFPI-SPI-10-20 § 150
La cession de parts de SCPI ne bénéficie pas de l’exonération en cas de cession inférieure ou égale à 15 000 €.
En cas de cession de l’immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.
Pour plus de précisions, se référer à la fiche : Plus-values immobilières des particuliers – Généralités.
Impôt sur la fortune (IFI – ISF)
7.3.1. IFI à compter du 1er janvier 2018
Les parts de SCPI doivent être déclarées à l’IFI pour la fraction représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la société au 1er janvier de l’année d’imposition.
CGI, art. 965
De même, les contrats d’assurance-vie rachetables et les bons ou contrats de capitalisation doivent être déclarés à l’IFI au prorata des encours représentatifs d’actifs immobiliers, et notamment de parts de SCPI.
CGI, art. 972
Pour plus d’éléments, voir IFI : Principes, calcul
ISF jusqu’en 2017
Les parts de SCPI devaient être déclarées à l’ISF pour leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.