Râlons un peu !
La loi aime la complexité. De votre profil de risque, un long questionnaire barbant mais obligatoire décide de votre appétence ou refus du risque ( et donc souvent du rendement). Cela n’oblige en rien votre allocation, on peut être prudent et ouvrir un compte dynamique, mais au moins vous êtes informés des risques et de votre profil.
Patatra, la loi industrie verte va nous obliger ! la gestion à horizon ou pilotée détermine des profils type et décroissant en actions au fil du temps. C’est déjà supposer que les risques passés se réaliseront à nouveau à l’identique : que les actions sont plus risquées que les obligations par exemple. C’est historiquement vrai…, sauf en cas de banqueroute, de défaut de paiement ( voir evergrande en chine, Lehmann Brother aux USA, crédit suisse par exemple)
La loi ajoute un zest d’obligation, si on est dans une gestion à horizon ou pilotée, il va falloir y ajouter à partir du 24 octobre 2024, dans contrats d’assurance vie et PER une part d’investissement en entreprises non cotées (private equity).
- Profils de risque: Les profils « équilibré » et « dynamique » devront investir respectivement au moins 4% et 8% en private equity. Les profils « offensif » pourront aller jusqu’à 15%.
- Gestion pilotée à horizon: Pour les PER, la part d’investissement en private equity variera de 2% à 6% selon le temps restant avant la retraite.
- Options d’évitement: Les épargnants en gestion libre ou en gestion sous mandat classique ne seront pas soumis à ces obligations.
IMMOBILIER ET TAUX : FAUT IL ATTENDRE POUR ACHETER OU VENDRE ?
Actuellement, les taux de crédit immobilier en France montrent une tendance à la stabilité, voire une légère baisse. En septembre 2024, les taux moyens sont autour de 3,65% sur 15 ans, 3,75% sur 20 ans et 3,85% sur 25 ans. Cette stabilité est en partie due à la prudence des banques face aux incertitudes économiques et politiques.
En comparaison, les taux de crédit immobilier en Allemagne sont généralement inférieurs à ceux de la France. Les taux moyens en Allemagne se situent autour de 3,2% sur 15 ans, 3,3% sur 20 ans et 3,4% sur 25 ans. Ce différentiel est dû à plusieurs facteurs : une économie souvent perçue comme plus stable, des politiques monétaires différentes et une structure de marché immobilière distincte. La différence entre les taux d’intérêt en France et en Allemagne reflète en partie les divergences économiques entre les deux pays. L’économie allemande est traditionnellement plus robuste et stable, ce qui se traduit par des taux de crédit immobilier plus bas.
Analysons un achat pour 500K€ en France à un taux TGE de 4% et comparons-le à un achat de 550K€ à un taux TGE de 2.3%, faut-il acheter maintenant ou attendre ? Le premier nous indique un cout global de crédit de 320.165€, le second un cout de 179.397€. On voit bien que les 50.000€ de différence sont largement absorbées par la baisse des taux, la différence de gain est substantielle et permet de gagner plus 140.000€, ou 90.000e si l’immobilier reprend 10% de hausse sur la période. Le nerf de la guerre pour l’acheteur ou le vendeur, ce sont les taux. Pour acheter, il vaut donc mieux attendre, même si c’est la dernière semaine de soldes en ce moment.
FAUT-IL ACHETER DES SCPI OU INVESTIR EN DIRECT ?
Investir dans l’immobilier peut se faire de différentes manières, notamment via l’achat de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou l’acquisition directe d’un bien immobilier. Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients en termes de rendement, de risque, de durée, de liquidité et de crédit. Ce document propose un comparatif détaillé pour aider les investisseurs à faire un choix éclairé.
Comparatif de rendement
SCPI
Les SCPI offrent généralement des rendements attractifs, souvent compris entre 4% et 6% par an. Le rendement dépend des performances des biens immobiliers détenus par la SCPI et de la qualité de la gestion. Les revenus sont distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes trimestriels. Les frais de gestion des SCPI comprennent tous les frais et le rendement est net de frais. La gestion est assurée par des professionnels, rémunérés comme une agence locative le ferait pour un investissement en direct.
Investissement en direct
L’investissement direct dans l’immobilier permet de bénéficier des loyers perçus et de la plus-value potentielle à la revente. Le rendement brut peut varier de 3% à 7% par an en fonction de la localisation et du type de bien. Toutefois, il faut déduire les charges, les impôts et les éventuels travaux de rénovation pour obtenir le rendement net.
Comparatif de risque
SCPI
Investir dans des SCPI permet de mutualiser les risques en diversifiant les actifs immobiliers détenus. Cela réduit l’impact de la vacance locative et des fluctuations du marché immobilier. De plus, les SCPI permettent de faire un investissement sur mesure et sur plusieurs secteurs d’investissement. Cependant, les SCPI ne sont pas exemptes de risques, notamment ceux liés à la gestion et à la conjoncture économique.
Investissement en direct
L’investissement direct est plus risqué car il repose sur un nombre limité de biens. Les risques incluent la vacance locative, les impayés de loyers, la dépréciation du bien et les coûts imprévus de maintenance ou de rénovation.
Comparatif de durée
SCPI
L’investissement en SCPI est généralement considéré comme un placement à long terme, avec une durée de détention recommandée de 8 à 15 ans pour amortir les frais d’entrée et maximiser le rendement.
Investissement en direct
L’achat d’un bien immobilier est également un engagement de long terme, souvent financé sur 15 à 25 ans. Il est possible de vendre le bien à tout moment, mais cela peut entraîner des frais de notaire, d’agence et d’éventuelles pénalités de remboursement anticipé du prêt.
Comparatif de liquidités
SCPI
Les parts de SCPI offrent une certaine liquidité car elles peuvent être revendues sur le marché secondaire. Cependant, la vente peut prendre du temps et ne garantit pas un prix de vente fixe.
Investissement en direct
La liquidité d’un bien immobilier est plus faible. La vente peut prendre plusieurs mois, voire plus, et dépend de la demande sur le marché. De plus, les frais de transaction peuvent être élevés.
Comparatif de crédit
SCPI
Les investisseurs peuvent financer l’achat de parts de SCPI via un prêt immobilier. Les conditions de crédit pour les SCPI sont souvent similaires à celles des biens immobiliers directs, mais les banques peuvent appliquer des critères différents en termes de taux et de durée.
Investissement en direct
Le financement d’un achat immobilier direct par un prêt dépendra des conditions de crédit du marché. Comme mentionné dans le contexte, les taux de crédit immobilier actuels montrent une tendance à la stabilité, mais varient entre la France et l’Allemagne par exemple. Un achat immobilier en France à un taux de 4% comparé à un achat en Allemagne à 2.3% peut entraîner des différences de coût substantiels.
Conclusion
Le choix entre investir en SCPI ou en direct dépend des objectifs et du profil de risque de chaque investisseur. Les SCPI offrent une diversification, une gestion simplifiée et permettent de mutualiser les risques, mais avec des frais d’entrée et une liquidité limitée. L’investissement direct permet un contrôle total et potentiellement des rendements plus élevés, mais avec des risques et des responsabilités accrus. Quel que soit le choix, il est essentiel de bien évaluer les caractéristiques de chaque option avant de se lancer.
Perspectives économiques
Les perspectives économiques indiquent que les taux de la BCE vont baisser, marquant la fin imminente de la période de taux boostés d’ici trois mois. Nous nous orientons vers une phase de baisse de l’inflation et des taux, ce qui pourrait avantager les actifs de rendement tels que les obligations et l’immobilier, ainsi que les actifs de croissance, comme les actions growth, small et mid cap, en 2025. Par exemple, la baisse des taux pourrait réduire les coûts d’emprunt pour les entreprises et les particuliers, stimulant ainsi la demande pour les actifs à revenu fixe et les investissements à long terme. Nous sommes encore prudents sur la France et l’immobilier à cause du risque géopolitique ;
Propositions de produits boursiers
Nous allons proposer des produits boursiers avec des garanties partielles en capital, notamment autour de produits structurés, dès qu’une opportunité d’entrée en bourse se présentera. Cela permettra aux investisseurs de bénéficier de la croissance potentielle des marchés boursiers tout en limitant leur risque. Par exemple, un produit structuré pourrait offrir une participation aux gains du marché tout en garantissant une partie du capital initial, offrant ainsi une solution attrayante pour les investisseurs cherchant à équilibrer rendement et sécurité.
L’INTÉRÊT D’OUVRIR UNE ASSURANCE VIE LUXEMBOURGEOISE, UNE STRATÉGIE PERTINENTE POUR DIVERSIFIER SES PLACEMENTS
La sécurité et la protection des actifs
Opter pour une assurance vie luxembourgeoise présente un avantage indéniable en termes de sécurité des actifs. Le Grand-Duché de Luxembourg bénéficie d’un cadre réglementaire robuste et protecteur. En cas de défaillance de la compagnie d’assurance, la loi luxembourgeoise impose la ségrégation des actifs des clients et ceux de l’assureur, garantissant ainsi une protection optimale des capitaux investis. Cette ségrégation des actifs est renforcée par le « Triangle de Sécurité », un dispositif unique en Europe qui assure une protection exceptionnelle des fonds des souscripteurs bien plus importante que la sécurité proposé par le fonds de résolution français. Le « Triangle de Sécurité » constitue l’un des piliers fondamentaux de la protection des actifs au Luxembourg. Ce dispositif unique repose sur trois acteurs essentiels : la compagnie d’assurance, la banque dépositaire et le Commissariat aux Assurances. La compagnie d’assurance gère les contrats et les actifs des souscripteurs, tandis que la banque dépositaire a pour mission de conserver ces actifs en toute sécurité. Le Commissariat aux Assurances, en tant qu’autorité de régulation, veille au respect des réglementations et à la protection des investisseurs. Cette structure garantit une séparation stricte entre les actifs des clients et ceux de l’assureur, assurant ainsi une protection optimale même en cas de faillite de la compagnie d’assurance.
Toutefois, il est important de noter que les avantages et la protection offerts par les assurances vie luxembourgeoises sont principalement accessibles pour des investissements de plus de 100 000 €. En dessous de ce seuil, les frais et les contraintes peuvent réduire l’intérêt de ces solutions. Il est donc crucial de bien évaluer sa capacité d’investissement avant de choisir cette option afin de maximiser les bénéfices potentiels tout en assurant une gestion efficace de son patrimoine.
La flexibilité et la personnalisation des contrats
Les assurances vie luxembourgeoises offrent une grande flexibilité et une personnalisation des contrats selon les besoins spécifiques des investisseurs. Elles permettent d’investir dans une large gamme de supports, incluant des fonds en euros garantis, des unités de compte diversifiées, mais aussi des titres vifs (actions, obligations), des fonds alternatifs et des produits structurés. Cette diversité d’options permet d’adapter les placements aux objectifs et au profil de risque de chaque investisseur.
La neutralité fiscale
Un autre atout majeur de l’assurance vie luxembourgeoise réside dans sa neutralité fiscale. En effet, les revenus générés par les investissements ne sont pas imposés au Luxembourg. La fiscalité applicable est celle du pays de résidence du souscripteur, offrant ainsi une certaine souplesse et optimisation en matière de fiscalité internationale. Pour les résidents français, les plus-values réalisées au sein du contrat ne sont imposées qu’au moment des rachats partiels ou totaux, ce qui permet de capitaliser les revenus dans un cadre fiscal avantageux.
Les solutions d’assurance vie luxembourgeoise se révèlent également avantageuses en matière de transmission de patrimoine. Grâce à leur flexibilité et à leur cadre fiscal favorable, elles permettent d’organiser la succession de manière efficace et optimisée. Les souscripteurs peuvent désigner librement les bénéficiaires de leur choix et, sous certaines conditions, bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.
En conclusion, ouvrir une assurance vie luxembourgeoise et diversifier les investissements français offrent de nombreux avantages, tant en termes de sécurité, de flexibilité, que d’optimisation fiscale. Utiliser des produits structurés et explorer les opportunités internationales permettent de construire un portefeuille équilibré, capable de résister aux fluctuations du marché et de saisir les opportunités de croissance. Quel que soit le choix d’investissement, il est essentiel de bien évaluer les caractéristiques de chaque option et d’optimiser sa stratégie de placement