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Quand la liquidité accroit la pression vendeuse : l’exemple de la SCI Capimmo.
La hausse des taux explique une bonne part de la baisse des valorisations immobilières. Chaque secteur oscille en fonction de son positionnement. Les produits de taux, immobilier et obligations, sont fonction du rendement puis de leur positionnement. La baisse sur l’obligataire a été immédiat en 2023, il a généré des faillites de banques aux états unis, étranglée par une baisse de leur coussin de sécurité face à d’important retrait. Les valorisations sont immédiates. En immobilier, on a vu les valorisations européennes dévisser dès 2023, la France suit le chemin avec un an de retard. Le résidentiel perd de 5% à 10%, les bureaux 5% à 20% selon les localisations, la logistique 5%, l’hôtellerie reprend des couleurs après la douche froide covid, la santé évolue en fonction des thématiques sous jacentes, cliniques et maison de santé résistant, les Ephad baissant de 5% à 10% selon les localisations.
La récession arrive, et personne ne veut prendre la baisse annoncée des valorisations, les ordres de vente en attente de réalisation augmentent. La baisse entraine la baisse, mais cela permet de retrouver de la liquidité. L’immobilier est un actif de long terme, lorsque le gestionnaire doit vendre au plus vite un bien, cela n’est jamais bénéfique pour le vendeur. L’acheteur lui se frotte les mains. Une baisse de valeur entraîne l’arrivée de nouveaux des entrants acheteurs, qui compensent les retraits jusqu’à que le marché retrouve son équilibre.
Dès que le marché immobilière retrouvera une prime de risque intéressante, les retraits cesseront.
Dès que la baisse des taux sera enclenchée, les valorisations se remonterons.
Ceux qui détiennent de l’immobilier doivent essayer de le conserver et faire le dos rond attendant des jours meilleurs (qui ne manqueront pas d’arriver), et ceux qui ont des liquidités doivent se demander si le point d’entrée est intéressant !