Immobilier et allocation d’actifs : une crise de l’immobilier professionnel ?
Jusque-là, tout allait bien ! L’immobilier français professionnel résistait contre vents et marée contrairement à l’immobilier européen.
Tous les secteurs de l’immobilier sont touchés : résidentiel, bureaux et commerce notamment. La baisse du nombre de transaction est révélatrice de l’attentisme lié à l’augmentation des coûts de financement. Sans transaction, comment connaître les valeurs immobilières actuelles ?
En attendant, le marché est bloqué, la liquidité est en berne. Les SCI et SCPI composé d’actif professionnels ont finalement baissé leurs valeurs liquidatives pour tenir compte d’un coût de crédit qui pèse sur les valeurs et retrouver de la liquidité. Mais cela nous semple ponctuel tant les taux d’occupation sont excellents et les marges des entreprises résilientes. 2024 sera une année transitoire, de stabilisation, et pensons que 2025 et 2026, les années du rattrapage. Les besoins séculiers sont toujours présents, l’économie est solide, et preuve en est, la hauteur toujours stratosphérique des indices actions qui donnent une bonne idée de ce qui nous attend, un 1er semestre 2024 rude, anxiogène, mais passager. Bref, il faut patienter : L’immobilier est un actif de long terme qui représente un bon rempart face à l’inflation dont les rendements vont grimper.
Nous avions diminué en 2022 et 2023 la part d’immobilier présent dans les portefeuilles au profil des obligations datées notamment, une diversification vers de l’immobilier de santé également. Les produits de rendement à capital garanti viendront compléter cet arsenal. Nous sommes encore prudents sur les actions. Ces soubresauts sont logiques et touchent toutes les classes d’actifs tant la macro-économie est chahutée par les choix tardifs des banques centrales qui ont laissé des taux négatifs s’installer dans un semblant de normalité, supposant que la déflation devenait la règle. L’inflation en zone euro devrait continuer à refluer autour de l’objectif de 2% de la Banque centrale européenne (BCE) d’ici fin 2025.
Et l’immobilier résidentiel ?
Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement CSA, les prix de l’immobilier résidentiel ont baissé dans les grandes villes depuis 6 mois, les villes les plus touchées par cette baisse sont :
- Bordeaux (-8,6 %)
- Lyon (-8,1 %)
- Nantes (-5,2 %)
- Paris (-4,7 %)
- Marseille (-4,5 %)
Il s’agit d’une moyenne, on peut noter une très grande disparité selon les quartiers et la qualité des biens ( DPE, RDC, bien “atypique”…)
DPE, travaux, et fiscalité
Il a été précisé les conditions d’application des travaux de rénovation énergétique qui seront concernés par le rehaussement du montant de déficit foncier. Sous réserve de fournir à l’administration, en plus des devis et factures justifiant du respect des dispositions de l’article D319-16 du Code de la Construction et de l’habitation, un diagnostic de performance énergétique, établissant que le bien objet des dépenses respecte un niveau de performance énergétique correspondant aux classes :
– E, F ou G en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux et audits ;
– A, B, C ou D, en cours de validité à l’issue des travaux et audits réalisés au plus tard le 31 décembre 2025. Décret 2023-29-7 du 21 avril 2023
En contrepartie, les travaux induiront un déficit foncier imputable sur le revenu global qui ne sera plus limité à 10.700 €, mais à 21.400 €
Location et DPE
En France, la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a introduit de nouvelles restrictions en matière de location de logements selon leur note DPE.
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au titre du DPE sont interdits à la location. Cette interdiction s’applique aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.
À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location, quel que soit leur date de mise en location.
En 2028, ce sera au tour des logements classés F d’être interdits à la location.
En 2034, seuls les logements classés de A à D seront considérés comme décents et pourront être mis en location.
Pour les logements classés E, il n’y a pas d’interdiction de location à ce jour. Cependant, une augmentation du loyer est impossible si le logement n’a pas été rénové pour sortir du statut de passoire thermique.
Pour les logements classés A à D, aucune restriction ne s’applique.
La note DPE d’un logement a un impact important sur sa possibilité d’être mis en location. Les logements les moins performants énergétiquement sont progressivement interdits à la location, ce qui vise à inciter les propriétaires à les rénover.