{"id":3795,"date":"2025-09-04T14:11:44","date_gmt":"2025-09-04T14:11:44","guid":{"rendered":"https:\/\/avefi.com\/?p=3795"},"modified":"2025-09-04T14:12:14","modified_gmt":"2025-09-04T14:12:14","slug":"et-limmobilier-cest-toujours-aussi-interessant","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/avefi.com\/?p=3795","title":{"rendered":"Et l&rsquo;immobilier, c&rsquo;est toujours aussi int\u00e9ressant?"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"3795\" class=\"elementor elementor-3795\">\n\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-54e8a4b elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"54e8a4b\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-72f5fd4\" data-id=\"72f5fd4\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-74dc635 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"74dc635\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>\u00a0<\/p><hr \/><p><img decoding=\"async\" src=\"http:\/\/avefi.com\/wp-content\/uploads\/2018\/06\/cropped-Capture-d%E2%80%99%C3%A9cran-2018-06-15-%C3%A0-10.19.23.png\" alt=\"Logo AVEFI\" \/><\/p><h1><strong>Immobilier locatif : quelles contraintes r\u00e9glementaires et fiscales en 2025 ?<\/strong><\/h1><h3>Ce que vous devez savoir avant d\u2019acheter pour louer<\/h3><hr \/><h2>Introduction<\/h2><p>L\u2019investissement locatif reste attractif \u00e0 bien des \u00e9gards : g\u00e9n\u00e9ration de revenus compl\u00e9mentaires, effet de levier du cr\u00e9dit, protection contre l\u2019inflation, diversification du patrimoine. Mais <strong>en 2025, le parcours de l\u2019investisseur immobilier est sem\u00e9 d\u2019obligations fiscales, techniques, juridiques et administratives<\/strong> qu\u2019il convient de bien anticiper.<\/p><p>\u00c0 l\u2019heure o\u00f9 l\u2019immobilier est de plus en plus encadr\u00e9, fiscalis\u00e9 et territorialement r\u00e9glement\u00e9, nous vous proposons une <strong>lecture compl\u00e8te et actualis\u00e9e<\/strong> des contraintes \u00e0 int\u00e9grer avant d\u2019acheter pour louer.<\/p><hr \/><h2>1. D\u00e8s l\u2019achat : des taxes et des formalit\u00e9s incontournables<\/h2><h3><strong>1.1. Les droits de mutation et frais de notaire<\/strong><\/h3><p>Lors d\u2019un achat immobilier dans l\u2019ancien (plus de 5 ans), l\u2019acheteur supporte :<\/p><ul><li><p><strong>Les droits de mutation \u00e0 titre on\u00e9reux (DMTO)<\/strong> : en moyenne 5,80 % du prix d\u2019achat (peuvent aller jusqu\u2019\u00e0 6 % selon les d\u00e9partements)<\/p><\/li><li><p><strong>Les \u00e9moluments du notaire<\/strong> : proportionnels au prix, plafonn\u00e9s par d\u00e9cret<\/p><\/li><li><p><strong>Les frais divers et d\u00e9bours<\/strong> : s\u00e9curit\u00e9 fonci\u00e8re, frais d\u2019actes, \u00e9tat hypoth\u00e9caire\u2026<\/p><\/li><\/ul><p><strong>Co\u00fbt total \u00e0 l\u2019achat<\/strong> : environ <strong>7 \u00e0 8 % du prix dans l\u2019ancien<\/strong>, <strong>2 \u00e0 3 % dans le neuf<\/strong> (TVA incluse dans le prix).<\/p><h3><strong>1.2. Les permis de louer : obligations locales<\/strong><\/h3><p>Depuis la <strong>loi ALUR<\/strong>, certaines communes ont mis en place un <strong>permis de louer<\/strong>, appel\u00e9 aussi \u00ab\u00a0autorisation pr\u00e9alable de mise en location\u00a0\u00bb. Il concerne :<\/p><ul><li><p>Des zones pr\u00e9cises (quartiers d\u00e9grad\u00e9s, zones tendues)<\/p><\/li><li><p>Des types de logement (souvent ceux en copropri\u00e9t\u00e9 ou anciens)<\/p><\/li><\/ul><blockquote><p><strong>Sans cette autorisation, la location est ill\u00e9gale<\/strong>, avec \u00e0 la cl\u00e9 : amendes jusqu\u2019\u00e0 <strong>15 000 \u20ac<\/strong>, injonction de travaux, ou interdiction de louer.<\/p><\/blockquote><p><strong>Exemples de villes concern\u00e9es en 2025<\/strong> : Paris (18e, 19e, 20e), Marseille, Bobigny, Grigny, B\u00e9ziers, Limoges, ou certaines communes de Plaine Commune en \u00cele-de-France.<\/p><hr \/><h2>2. Avant de louer : obligations de conformit\u00e9 et travaux<\/h2><h3><strong>2.1. R\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique obligatoire<\/strong><\/h3><p>La <strong>loi Climat et R\u00e9silience<\/strong> impose un calendrier contraignant :<\/p><ul><li><p>Depuis 2023 : gel des loyers pour les <strong>logements class\u00e9s F ou G<\/strong><\/p><\/li><li><p>Depuis 2025 : <strong>interdiction de louer tout logement class\u00e9 G<\/strong><\/p><\/li><li><p>2028 : interdiction des logements class\u00e9s F<\/p><\/li><li><p>2034 : interdiction des logements class\u00e9s E<\/p><\/li><\/ul><blockquote><p>L\u2019enjeu est <strong>majeur<\/strong> : selon l\u2019ADEME, plus de <strong>4,8 millions de logements<\/strong> sont class\u00e9s F ou G.<\/p><\/blockquote><p><strong>Obligations concr\u00e8tes :<\/strong><\/p><ul><li><p>R\u00e9aliser un <strong>audit \u00e9nerg\u00e9tique r\u00e9glementaire<\/strong><\/p><\/li><li><p>Effectuer des <strong>travaux d\u2019isolation, ventilation, chauffage<\/strong><\/p><\/li><li><p>Atteindre une classe <strong>E ou sup\u00e9rieure<\/strong> pour pouvoir louer<\/p><\/li><\/ul><p>Des aides existent (MaPrimeR\u00e9nov\u2019, \u00e9co-PTZ), mais <strong>elles sont plafonn\u00e9es, soumises \u00e0 conditions, et souvent insuffisantes<\/strong> face \u00e0 l\u2019ampleur des travaux \u00e0 engager.<\/p><hr \/><h3><strong>2.2. Travaux de mise en s\u00e9curit\u00e9 ou salubrit\u00e9<\/strong><\/h3><p>Le propri\u00e9taire bailleur est \u00e9galement <strong>l\u00e9galement tenu<\/strong> de fournir un logement :<\/p><ul><li><p><strong>D\u00e9cent<\/strong> (surface, \u00e9quipements, absence de nuisibles ou plomb)<\/p><\/li><li><p><strong>Salubre<\/strong> (\u00e9tanch\u00e9it\u00e9, ventilation, chauffage fonctionnel)<\/p><\/li><li><p><strong>S\u00fbr<\/strong> (\u00e9lectricit\u00e9, gaz, garde-corps\u2026)<\/p><\/li><\/ul><p>La <strong>non-conformit\u00e9<\/strong> peut entra\u00eener :<\/p><ul><li><p>Un refus de location (surtout en cas de contr\u00f4le municipal ou de litige avec le locataire)<\/p><\/li><li><p>Une <strong>r\u00e9duction judiciaire de loyer<\/strong>, voire l\u2019obligation de relogement<\/p><\/li><li><p>Des <strong>sanctions p\u00e9nales en cas de danger grave<\/strong><\/p><\/li><\/ul><hr \/><h2>3. Encadrement des loyers et contraintes de march\u00e9<\/h2><p>Dans les zones tendues, l\u2019investisseur doit composer avec :<\/p><ul><li><p><strong>Un encadrement des loyers \u00e0 la relocation et au renouvellement de bail<\/strong><\/p><\/li><li><p>Un <strong>loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9<\/strong>, au-del\u00e0 duquel il est interdit de louer (sauf justificatif tr\u00e8s strict)<\/p><\/li><li><p>Une <strong>limitation de la r\u00e9vision des loyers annuels<\/strong>, index\u00e9s sur un IRL plafonn\u00e9 par d\u00e9cret<\/p><\/li><\/ul><p><strong>En 2025<\/strong>, l&rsquo;IRL est plafonn\u00e9 \u00e0 <strong>3,5 %<\/strong> (au lieu de sa valeur r\u00e9elle proche de 5 %), ce qui <strong>limite les ajustements face \u00e0 l\u2019inflation<\/strong>.<\/p><hr \/><h2>4. Fiscalit\u00e9 : un labyrinthe \u00e0 bien appr\u00e9hender<\/h2><h3><strong>4.1. R\u00e9gimes d\u2019imposition des revenus locatifs<\/strong><\/h3><table><thead><tr><th>Type de location<\/th><th>R\u00e9gime par d\u00e9faut<\/th><th>Imposition<\/th><th>Avantages\/Inconv\u00e9nients<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>Vide<\/strong><\/td><td>Micro-foncier ou r\u00e9el<\/td><td>IR + pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/td><td>Simple, mais peu optimis\u00e9<\/td><\/tr><tr><td><strong>Meubl\u00e9e non pro (LMNP)<\/strong><\/td><td>Micro-BIC ou r\u00e9el<\/td><td>IR + PS<\/td><td>Amortissements possibles, fiscalit\u00e9 r\u00e9duite<\/td><\/tr><tr><td><strong>Meubl\u00e9e pro (LMP)<\/strong><\/td><td>R\u00e9el obligatoire<\/td><td>IR + cotisations sociales<\/td><td>Statut plus lourd mais potentiellement plus rentable<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><p>Le <strong>choix du r\u00e9gime fiscal<\/strong> est <strong>strat\u00e9gique<\/strong>. Le r\u00e9gime r\u00e9el est souvent plus avantageux si l\u2019on peut d\u00e9duire les charges ou amortir le bien, mais il implique une <strong>gestion comptable professionnelle<\/strong>.<\/p><hr \/><h3><strong>4.2. Taxation \u00e0 la revente<\/strong><\/h3><ul><li><p>Imposition des plus-values : 19 % + 17,2 % (PS)<\/p><\/li><li><p>Exon\u00e9ration d\u2019IR apr\u00e8s <strong>22 ans<\/strong> de d\u00e9tention, de PS apr\u00e8s <strong>30 ans<\/strong><\/p><\/li><li><p><strong>Taxe additionnelle<\/strong> de 2 \u00e0 6 % sur les plus-values sup\u00e9rieures \u00e0 50 000 \u20ac<\/p><\/li><\/ul><p>Dans certains montages (SCI \u00e0 l\u2019IS, LMP), ces exon\u00e9rations ne s\u2019appliquent pas : la <strong>fiscalit\u00e9 \u00e0 la sortie<\/strong> peut \u00eatre lourde et doit \u00eatre anticip\u00e9e.<\/p><hr \/><h3><strong>4.3. Fiscalit\u00e9 locale croissante<\/strong><\/h3><ul><li><p><strong>Taxe fonci\u00e8re<\/strong> : en hausse dans de nombreuses grandes villes (ex. : +59 % \u00e0 Paris entre 2022 et 2023)<\/p><\/li><li><p><strong>Taxe sur les logements vacants<\/strong> : dans plus de 1 000 communes, elle peut atteindre <strong>17 % du loyer fictif annuel<\/strong><\/p><\/li><li><p><strong>Contribution \u00e9conomique territoriale (CFE)<\/strong> : pour certaines locations meubl\u00e9es ou via SCI \u00e0 l\u2019IS<\/p><\/li><\/ul><hr \/><h2>5. Structuration patrimoniale : un enjeu central<\/h2><p>Selon le projet et le profil du client, plusieurs structures peuvent \u00eatre envisag\u00e9es :<\/p><ul><li><p><strong>Achat en nom propre<\/strong> : souplesse mais fiscalit\u00e9 progressive<\/p><\/li><li><p><strong>SCI \u00e0 l\u2019IR<\/strong> : transmission et gestion familiale<\/p><\/li><li><p><strong>SCI \u00e0 l\u2019IS<\/strong> : amortissement fiscal, mais plus-value tax\u00e9e \u00e0 l\u2019IS \u00e0 la sortie<\/p><\/li><li><p><strong>D\u00e9membrement<\/strong> : transmission anticip\u00e9e et neutralisation de l\u2019IFI<\/p><\/li><li><p><strong>Nue-propri\u00e9t\u00e9 temporaire<\/strong> : acquisition d\u00e9cot\u00e9e, absence d\u2019imposition sur les revenus locatifs<\/p><\/li><\/ul><p><strong>Chaque option doit \u00eatre arbitr\u00e9e au regard des objectifs familiaux, successoraux, de la capacit\u00e9 d\u2019endettement et du niveau d\u2019imposition.<\/strong><\/p><hr \/><h2>Conclusion<\/h2><p>L\u2019investissement immobilier locatif demeure une strat\u00e9gie pertinente pour g\u00e9n\u00e9rer des revenus r\u00e9guliers et construire un patrimoine. Mais il est devenu <strong>techniquement complexe, juridiquement encadr\u00e9 et fiscalement h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne<\/strong>. Acheter un bien aujourd\u2019hui, c\u2019est aussi acheter un <strong>contrat de responsabilit\u00e9s durables<\/strong>.<\/p><p>Chez AVEFI, nous vous accompagnons pour :<\/p><ul><li><p>\u00c9valuer la faisabilit\u00e9 et la rentabilit\u00e9 nette de votre projet<\/p><\/li><li><p>Choisir le r\u00e9gime fiscal et juridique optimal<\/p><\/li><li><p>Int\u00e9grer cet investissement dans une strat\u00e9gie globale coh\u00e9rente<\/p><\/li><\/ul><hr \/><h2>Contactez AVEFI<\/h2><p><strong>18 bis rue Am\u00e9lie \u2013 75007 Paris<\/strong><br \/>T\u00e9l\u00e9phone : 01 77 13 78 35<br \/>Email : <a href=\"mailto:contact@avefi.com\">contact@avefi.com<\/a> | <a href=\"mailto:gestion@avefi.com\">gestion@avefi.com<\/a><br \/>Site : <a href=\"http:\/\/www.avefi.com\/\">www.avefi.com<\/a><\/p><hr \/><h3>Mentions l\u00e9gales<\/h3><p>Cette publication est \u00e0 but <strong>informatif et publicitaire<\/strong>. Elle ne constitue ni une recommandation personnalis\u00e9e, ni une offre contractuelle.<br \/><strong>Investir dans l\u2019immobilier comporte des risques<\/strong>, notamment de vacance locative, de baisse de valorisation ou de non-conformit\u00e9. Les performances pass\u00e9es ne garantissent pas les performances futures.<br \/>Avant d\u2019investir, il est vivement conseill\u00e9 de <strong>bien comprendre les implications fiscales, juridiques et techniques de l\u2019op\u00e9ration.<\/strong><br \/>Pour se d\u00e9sabonner : <a href=\"mailto:contact@avefi.com\">contact@avefi.com<\/a><\/p><p>\u00a0<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00a0 Immobilier locatif : quelles contraintes r\u00e9glementaires et fiscales en 2025 ? 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